雨後的天空

商業周刊第1086期 
撰文者：尤子彥

高雄市購屋策略》從景觀豪宅第二排尋寶
每坪少30多萬　照享萬坪綠地

高雄擁有海空地理優勢，以及捷運通車後交通利多，加上鴻海宣布大舉投資高雄，讓人對高雄房市有樂觀的期待。

愛河、海港、捷運橘線、紅線、美術館、誠品書局……，一個兼具景觀、河流、 交通、文化機能的高雄，平均房價卻只有台北市的四分之一，被低估和充滿機會，讓高雄隨著鴻海集團投資的腳步，成為購屋族另一個亮眼的選擇。

住展房屋網總監陳韻如，民國九十五年八月和朋友從台北出發，前往小琉球旅遊，當晚夜宿高雄，已隔十多年沒造訪愛河的她，被城市光廊璀璨的夜色深深吸引，一改過去高雄給人的印象，基於職業的直覺判斷，陳韻如認為，城市景觀大幅改善，房價必定跟著扶搖直上，於是興起購屋的念頭。

當時，她直接殺進愛河旁鄰近國賓飯店的大樓詢問待售物件，每坪不到十七萬元、相當台北縣林口、汐止行情的低價，讓她心動不已。三個月後，她以每坪不到十六萬元的售價，和友人合資簽下總面積七十六坪，正對高雄美術館第一排的豪宅大樓。

在陳韻如眼中，面臨萬坪綠地的高美館豪宅聚落，格局方正、採光良好，媲美每坪逼近百萬元、面對北市大安森林公園的「勤美璞真」，價格卻僅六分之一，算盤怎麼撥都划算，根本找不到不進場的理由。沒想到，去年元月阿扁總統傳出在隔壁棟置產，準備卸任後定居高雄的消息，陳韻如買的新屋應聲大漲五成，迄今不到兩年，成交行情一度翻揚近倍，一趟小琉球之旅，意外成為致富捷徑。

美術館重劃區　有無景觀、樓層高低，價差甚大

不過陳韻如的朋友小張，就沒有如此幸運。

小張長年見證台北捷運沿線不動產快速增值的威力，去年搭高鐵到高雄，轉搭捷運紅線經中央公園站，近捷運站出口的金店面每坪開價一百二十萬元，相較台北東區捷運站曾創下每坪近七百萬元的成交天價，也是「算盤怎麼撥都划算」的投資標的，於是大膽購置店面等著當包租公。但這一年多來，高雄捷運沿線不但沒有複製台北捷運房價飛漲的效應，還傳出捷運要提早收班的新聞，讓小張為之傻眼。他買進的店面連租都租不出去，承接的投資客也遲遲未現身，小張的捷運致富夢竟成為套牢噩運。
為何同樣投資高雄房地產，命運卻大不同？

信義房屋高雄中正店經理范國明表示，北部投資客認同的「捷運牌」，在高雄房地產市場並非萬靈丹。以中秋節後將通車的高雄捷運橘線為例，與捷運紅線在美麗島站交會，便捷性相當於台北捷運的忠孝復興站，但周遭屋況較佳的舊大樓，每坪平均行情也不過十一萬元，新成屋才有機會站上每坪十七萬元。房地產區域行情的效應，對路上幾乎從不塞車的高雄來說，影響有限，同一個區域內，房價價差三倍的情況，相當常見。

房仲業第一批進駐美術館重劃區的永慶房屋高美館加盟店店長黃文益即指出，面對美術館第一排的豪宅，由於戶數有限，目前最貴的預售案一坪喊到五十萬元。但隔一條街的第二排，不難找到沒有景觀的新成屋，一坪只要十二、三萬元，價錢僅四分之一，多走五分鐘，一樣享受萬坪綠地的空間；就算是第一排低樓層，和高樓層價差也可以高達三成，亦同樣享受美術館重劃區的優質生活環境。

因此，如果是自住型買家，避開投資客鎖定的景觀樓層，在這波買氣退潮的時間點，沿著中華一路一帶的新成屋找尋物件，可以等到逢低進場的機會，甚至不乏每坪十萬元左右的法拍物件。且由於土地與建造成本去年以來持續走高，高雄市土地拍賣價格已站上每坪百萬元新高，該區域下一波新成屋至少得開出每坪十五萬元以上行情，目前進場買屋風險相當有限。

此外，近捷運紅線凹子底站農十六特區，每坪約十一萬元，非景觀電梯大樓的物件，由於房價也是面公園綠地豪宅的一半不到，享受特區內規畫完整的公共空間，又有捷運交通機能，同樣是超值的選擇。

漢神巨蛋商圈　兩大題材支撐，房價具保值抗跌性

陳韻如觀察，高雄房地產市場產品區隔效應遠比區域行情明顯，外地投資客進場出手前，須先掌握該市場邏輯。且當地買家普遍喜歡新成屋，各區域的新成屋每坪平均行情約在十二萬元，十五年以上的老屋不管地段再好，每坪普遍落在七至九萬元之間，有景觀條件的成屋，才有機會站上每坪十六萬元的行情。
曾在台中、台北等都會區賣過房子，目前派駐高雄的太平洋房屋資深協理吳癸森認為，高雄房地產長期以來被低估，連高喊「房市泡沫論」的政大地政系教授張金鶚都認為，在購屋負擔方面，高雄市民眾相對幸福許多。全國房價年所得比以台北市最高，達到九‧九倍、台北縣七‧二倍、高雄縣市僅五‧二倍，是全台購屋壓力最低的都會區。

信義房屋大樂明誠店經理陳麗蘭表示，今年六月在北高雄開幕的漢神巨蛋百貨，該商圈鄰近捷運R14巨蛋站，附近又有瑞豐夜市，是生活機能極佳的住商混合區。新莊一路上的新成屋，今年五月成交行情約在每坪十七萬元，這個月因市場買氣急凍，每坪滑落至十三到十五萬元之間，有一到兩成的跌幅。由於有主力百貨商圈和捷運題材支撐，甚具保值抗跌性，屬北高雄較優質的住宅區，未來捷運題材若進一步發酵，房價反彈值得期待。

捷運橘線商圈　新成屋每坪不到十萬，適合低接自住

與鴻海進駐的軟體園區最接近的捷運紅線獅甲站，由於附近包括宜家家居（Ikea）、好市多（Costco）等大型購物中心已相繼進駐，一旦鴻海帶動當地商業活動，必然將創造成屋市場的新需求。但由於當地餘屋量大，自住型大樓房價也未見明顯波動，房仲業者建議暫時觀望為宜。

至於即將通車的捷運橘線，房仲業者看好可逢低進場，兼具未來升值性的沿線商圈，主要有美麗島站、信義國小站與文化中心站，尤其是民族二路、民生一路與錦田路、七賢一路為街廓的信義國小站，與文化中心站和美麗島站皆僅一站之隔，加上擁有學區優勢，大樓新成屋每坪不到十萬元，房價相對低廉，很適合自住型買家進場低接。

根據永慶房仲集團的資料，今年以來高雄平均房價最高點落在第二季，約九萬七千元，但第三季隨著市場買氣下滑，加上台股慘跌，平均房價下修至年初的九萬元水準，不到半年已出現近一成的修正幅度，若選推案量較大的區域進場爭取議價空間，不難搶到超值好房子。
高雄市建築開發公會理事長陳武聰比喻，如果說台北房價是搭電梯上樓，台中就是搭電扶梯，高雄則是走樓梯，雖然爬得慢，但市場買氣急凍時也傷得比較輕。

儘管如此，陳武聰仍看好高雄擁有空港與海港的得天獨厚地理優勢，以及捷運通車後的交通利多，特別是總統大選後，鴻海集團董事長郭台銘「馬上」宣布大舉投資高雄。陳武聰對高雄房市的樂觀期待，也與張金鶚主持的第二季住宅需求動向結果不謀而合。

根據八月下旬公布的調查結果，關於購屋搜尋者未來一年的房價信心分數，高雄縣市高於八十分，遠高於創下歷年最低紀錄僅六十六分的台北市，也成為現階段，高雄房地產行情支撐力道遠優於台北市的另一例證。