雨後的天空

商業週刊第1111期
撰文者：吳修辰

買屋聖經》買小，不買遠！

如果你也這麼想，寧選山邊海角，不選市區捷運，你很可能會重蹈房市專家戴德梁行台灣區總經理顏炳立的慘痛經驗。

一九八六年，二十三年前，顏炳立人生的第一間房子在台北縣新店，當時他嚮往郊區的別墅生活，還參加互助會，投入千萬元買下花園新城的別墅。這是台灣第一個仿照美國社區聚落規畫的建案，當時吸引台灣各界名人入住，一度還是台北縣的觀光景點。

然而，住在花園新城的他，每天上班來回要花三小時通勤，難忍塞車之苦，因此決定搬往台北市中心。

顏炳立開玩笑說，為了賣掉那戶房子，「我貼在房子外面的字條歷經風吹雨打，從紅單變白單，因為常寫售屋的毛筆字，幾乎練到能懸腕寫書法。」

人生的第一間郊區房屋，整整讓顏炳立賣了五年，最後慘痛認賠，才脫得了手。這個教訓讓這位房地產專家大摔一跤，不敢再碰郊區的房子。

「二五、二五法則」挑出A等屋

一樣有林蔭綠地，如果顏炳立二十三年前選擇在台北市仁愛路圓環買房子，他的一千萬元可買八十坪一戶、每坪十二萬元的鳳翔大廈。現在，鳳翔大廈每坪市價七十萬至八十萬元之間，總價在五千六百萬元至六千四百萬元，如果沒有「買遠」，顏炳立人生的第一間房子有機會增值五至六倍。

「買小不買遠」是買屋聖經的第二條，其核心觀念就是地段。越是市中心、越靠近捷運交通動線，就越是好的地段、越能夠保值。跌的時候，抗跌；景氣回升時，漲得快。

如今顏炳立的住家，位在台北市中山女中附近的生活圈，旁邊有捷運木柵線南京東路站，未來有捷運新莊線和松山線通車，房子更有保值、增值空間。

顏炳立分析，假設你只有七、八百萬元的預算，只買得起台北市的舊公寓兩房物件，用同樣預算在林口、三峽，可買到五十坪的大四房物件，但現階段寧可選擇小的台北市區舊公寓，也絕對不要去買郊區的新成屋大廈，因為郊區房價在這波修正下，至少有下跌三成的風險。

累積二十五年房地產市場實戰經驗的顏炳立說，人要成功靠生辰八字；想要危機入市、買房成功，也有八字：「地段、環境、收益、價格」。若是自住需求的人，只要看前四個字：「地段、環境」，就是挑在市區又靠近捷運，這是一支上上籤，不用在乎租金收益與價格，就可以下手。如果拿不到上上籤，「挑在市區」、「又靠近捷運」這兩個條件擇一，還是上籤。

顏炳立特別提出「二五、二五法則」的選房子標準：以台北市為中心，只要是距離你工作地點，搭捷運二十五分鐘就能到的地方，房價在每坪二十五萬元以下，同時那個房子走路到捷運站只要五分鐘之內，就是房地產市場的「A貨」。

中廣DJ鄭開來當年也犯下和顏炳立同樣的錯誤，結果付出一百四十萬元學費，才學會買屋聖經中「買小不買遠」的價值。

鄭開來在一九九六年，購買人生第一個房子。當時他的月薪只有四萬元，購屋預算只有三、四百萬元，這個價錢在台北市區只能買十多坪的小套房，於是鄭開來決定買台北縣汐止山上的林肯大郡。

三組關鍵字讓名DJ賠上百萬

請注意三組關鍵字：「台北縣、汐止、山上」，他以每坪十四萬七千元，買了一戶二十三坪、總價近三百四十萬元的房子。鄭開來這個買遠不買小的決定，給他帶來大災難。

他喜歡房子坪數大，住起來舒服，而且開車到中廣只要半個小時左右，卻忽略當時汐止有淹水問題，「有一次颱風來襲，汐止淹大水，我連車都開不出去，節目差點開天窗，只好緊急請人代班。」鄭開來回憶。他人生第一個遠離交通動線的房子，最後認賠一百四十萬元脫手。「我買第一個房子時，完全沒想到轉手、保值的可能性。」鄭開來說。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析，若當年鄭開來採取不同策略：「買小不買遠」，選擇在台北市大安區捷運周邊買進十六坪的套房，際遇完全不同。當時大安區捷運周邊每坪單價約二十三萬元，因此十六坪套房總價不到三百七十萬元，約是當年買林肯大郡價格。但以現在大安區房價每坪平均在四十萬元以上計算，賣出可獲利二百七十萬元以上。

就算鄭開來沒幸運到買在漲幅最大的大安區，而選擇買在汐止市中心新台五路上的房子，當時每坪十八萬元，現在每坪二十萬元，也比汐止山上的房子來得保值。

「台北縣、汐止、山上」這三組關鍵字，讓鄭開來的房價財富可從賺二百七十萬元，結果賠掉一百四十萬元。一來一往之間的差距，高達四百一十萬元。

山邊海角護身符：學區、稀有、捷運

後來鄭開來第二次買房時學乖了。他二○○四年買下台北市木柵的愛眉山莊，每坪二十二萬元、不到十三坪的套房物件，比之前的汐止山區房子小了十坪。

但這房子有「三好」：屬於台北市、又近捷運辛亥站，且過一個辛亥隧道就到市中心。所以，房價增值快。隔年，他就以每坪二十七萬元賣掉，賺了近七十萬元。

他這次選擇買小不買遠，讓他終於嘗到買房保值又獲利的甜頭。從此，他就一直以此原則，做為買房子的條件。

過去五年來，鄭開來換過五、六戶房子。去年初，他在台北市建國南路與忠孝東路口，距離捷運忠孝新生站三號出口不到兩百公尺，買下一戶二十三坪、每坪四十六萬元的中古屋。根據住商不動產房價資料，鄭開來所買的區域，現在公寓物件價格在一坪四十三萬元至四十五萬元。雖然小跌六％，但是仍比同期台北市平均房價下滑超過一九％，來得抗跌許多。

山邊海角的房子，是房地產的「蛇蠍美人」，因為它們長得美、訴求迷人，才更加危險，一不小心就會被套牢。

就連顏炳立這樣身經百戰，每年經手價格以數十億元計價的不動產房市專家，都會在山邊海角的房子栽跟頭，更何況是一般人。

山邊海角的房子不是不能買，前提是這些房子必須要有護身符。

例如，台北縣新店市的大台北華城，因為有康橋雙語中小學，這所北縣第一所雙語學校的學區光環加持，房價能夠穩定增值；台北市的陽明山別墅群，因為鄰近陽明山國家公園，土地限建，釋出的案量不多，稀有性的加持，讓陽明山別墅房價居高不下。

海角房子以台北縣淡水最多，但這些海角房子除了淡水捷運周邊的物件外，也都沒有保值的空間。所以謹記，學區、稀有、捷運，是慎選山邊海角房子時，不可或缺的護身條件。